טירוף הקרקעות נמשך: "השקעה נמוכה שמניבה תשואה גבוהה"

אם אתם חושבים לטווח ארוך, רכישת קרקע חקלאית היא בהחלט אחת האופציות שכדאי לכם לחשוב עליה. מדובר בקרקע שמיועדת לחקלאות, אולם כמו באינספור מקרים אחרים, בכל רחבי הארץ, לעיתים קרובות קרקעות חקלאיות מופשרות בשל המחסור העקבי בדירות מגורים בישראל. לכן רכישת קרקע חקלאית היא בהחלט השקעה שרבים ממומחי הנדל"ן ממליצים עליה כנכס נוסף להשקעה.

לעסקאות מסוג זה יש כמה יתרונות: ראשית, עלותה של יחידת קרקע חקלאית, נמוכה משמעותית מעלותה של אותה הקרקע באותו מיקום, לאחר ההפשרה. המשמעות היא שמי שרוכש קרקע חקלאית, יכול להנות מתשואה גבוהה מיד לאחר ההפשרה, עוד בשלב שלפני התחלת הבניה.

בשונה מרכישת דירה שנחשבת להשקעה סולידית עם תשואה סבירה, רכישת קרקע חקלאית שטרם הופשרה, הינה השקעה בעלת פוטנציאל השבחה גבוה. ברגע ההפשרה מחיר הקרקע מזנק באופן משמעותי. ככל שהליכי התכנון והבניה מאושרים מחירה של הקרקע ממשיך לעלות.

לאלו המבקשים לבנות את ביתם לאחר הפשרת הקרקע, עלויות הבניה יחד עם רכישת הקרקע לפני ההפשרה, מאפשרות לכם להגיע לבית החלומות שלכם בחצי מהמחיר של אותה דירה אילו הייתם רוכשים אותה כשהיא כבר בנויה.

יתרון נוסף: אין צורך בהשקעה כספית גדולה. עם הון עצמי שנע בין 120 אלף לחצי מיליון שקלים, אתם יכולים להיות הבעלים של יחי' קרקע חקלאית. מה גם, שבמרבית המקרים ניתן לקבל השלמת מימון לעסקה באמצעות אשראי חוץ בנקאי.

היתרון השלישי: בשנים האחרונות, ענף הקרקעות החקלאיות ביהודה ושומרון צובר תאוצה. מאחר ומדובר בקרקעות הנמצאות מעבר לקו הירוק, תהליך ההפשרה של הקרקעות קצר הרבה יותר, משום שאין צורך לעבור את מסלול הוועדה המחוזית. מה גם שעל קרקעות אלו אין היטל השבחה, פקטור משמעותי עבור משקיעי נדל"ן. זו הסיבה שיזמי נדל"ן ומשקיעים רואים ברכישת קרקע חקלאית מעבר לקו הירוק, השקעה בטוחה שמניבה בהמשך הדרך תשואות גבוהות.

נכון, בחלק מהמקרים אין תאריך מובטח להפשרת הקרקע. לכאורה, זמן ההמתנה יכול להיות ארוך במיוחד. אלא שזו בדיוק הסיבה שעסקה מסוג זה מיועדת לאנשים שיודעים לחשוב לטווח הארוך. אילו מועד ההפשרה היה ידוע מראש, מחיר הקרקע היה גבוה באופן משמעותי.

שנית, ניסיון השוק מלמד שמרבית האנשים שרוכשים קרקע חקלאית עשו זאת משום שחשבו על השקעה לטווח ארוך, או שזו הייתה דריסת הרגל שלהם להיכנס לשוק הנדל"ן בתקציב נמוך באופן יחסי, או לחילופין מתוך מחשבה על עתיד המשפחה או מטעמים אידיאולוגיים של אהבת ארץ ישראל.

מומחים בענף הנדל"ן מסבירים שקרקעות חקלאיות שכבר הופשרו ובניית הפרויקט על שטחן הסתיימה, הפכו לסיפור הצלחה. מרביתם של הרוכשים העדיפו לבנות בית להשקעה או למגורים. רק מקצתם בחרו למכור את הקרקע מיד לאחר ההפשרה במחיר גבוה הרבה יותר ממחיר הקנייה המקורי.

מדוע? משום שכל מי שרוכש קרקע חקלאית עושה זאת מלכתחילה על מנת לבנות במקום נכס שיניב תשואה גבוהה ביחס להשקעה. מה גם, שבכדי למממן את עלויות הבניה, ניתן כיום להשיג אשראי חוץ בנקאי באופן מהיר הרבה יותר מהמימון הבנקאי שלרוב מדובר בתהליך ארוך יותר, רצוף פרוצדורה אינסופית ובירוקרטיה מכבידה.

כאשר אתם פונים לעסקה של רכישת קרקע חקלאית, חשוב תעשו שיעורי בית. ראשית, חשוב לבדוק שאתם מבצעים את העסקה עם חברה יזמית ותיקה, חברה שיש לה ניסיון מוכח במכירת קרקעות חקלאיות ובעסקאות נדל"ן בכלל.

נקודה נוספת שחשוב לבדוק: כאשר מציעים לכם קרקע חקלאית כדאי שתבדקו שהפרויקט מגובה על ידי מי שאמון על התחום. לדוגמא: כאשר משרד השיכון מייעד בפרסומים הרשמיים או באמירות של השר הממונה או מנכ"ל משרדו בדבר הכוונה להקים במקום עיר או שכונה חדשה, אתם יכולים להבין שקיים תהליך שבסופו הקרקע תופשר ויחל תהליך הבניה. הוא הדין לגבי פרויקטים המיועדים לציבור החרדי. כאשר חברי הכנסת מהמפלגות החרדיות, מטילים את כובד משקלם הציבורי על מנת לקדם הפשרת קרקעות וקיצור ההליך הבירוקרטי להקמת עיר או שכונה חדשה, כחלק מהניסיון לצמצם את מצוקת הדיור החרדית, אתם בהחלט יכולים להסיק מכך שבסופו של תהליך הקרקעות יופשרו והשכונה או העיר ייבנו במקום. במקרים מסוימים, ראש המועצה שבשטחו נמצאת הקרקע החקלאית הוא שמוביל את התהליך להפשרת הקרקע מול הרשויות המוסמכות. למעשה, ככל שלחברה היזמית יש יד ורגל במסדרונות השלטון, התהליכים יהיו קצרים יותר.

חשוב לבדוק גם את מיקומה הפיזי של הקרקע החקלאית. במידה ומדובר באזור שמיועד להתיישבות ושבאזור קיימות תשתיות של כבישים, מים ושאר תשתיות, סביר להניח שייווצר ביקוש שיוביל בסופו של דבר להפשרת הקרקע. לרוב מדובר בקרקע הנמצאת בסמיכות ליישוב נוסף, דבר שיחסוך רבות בעלויות הפיתוח של כבישי גישה למקום, הנחת תשתיות חשמל ומים ושאר דברים.

כמובן שבנוסף עליכם לבדוק את סך העלויות הנלוות הצפויות מבלבד לעלות הקרקע - מיסים, שכר טרחת עו"ד, עמלה לחברה המשווקת, מס רכישה, תשלומים למינהל וכדו'. במידה והקרקע נמצאת בתוך שטחי הקו הירוק ישנו גם היטל השבחה. זה לא הופך את העסקה לפחות כדאית, רק חשוב שתגיעו מוכנים לעסקה. חברה יזמית הגונה ומקצועית, תניח בפניכם את הפירוט המלא של התשלומים הנלווים עוד לפני העסקה ולא תפתיע אתכם עם תשלומים לא צפויים.

בשורה התחתונה: רכישת קרקע חקלאית היא השקעה מושכלת ולא צריך לשם כך הון עתק או הלוואות גדולות. מה גם שהקרקע סחירה בשוק החופשי עוד בטרם הופשרה.

רוצים לדעת איזו קרקע הכי מתאימה עבורכם? התייעצו עכשיו עם המומחים בתחום>>>