נגיד בנק ישראל אמיר ירון בישיבת עבודה | צילום: דוברות בנק ישראל, מתוך אתר הבנק
הפיקוח על הבנקים עומד לנסות ולנער את הבנקים בכל הקשור לתחום המשכנתאות. הטריגר: הרפורמה, או אם תרצו ההוזלה במסלול הפריים שלא הגיעה לציבור. התוכנית: ביצוע צעדים מרחיקי לכת לשיפור התחרות בתחום המשכנתאות, כגון: ביטול עמלת פתיחת תיק, טיפול בעמלת פירעון מוקדם, הפיכת נטילת משכנתא לאקט דיגיטלי קליל, תוך פישוט המסלולים ואפשרויות נוספות שיקלו על רוכשי הדירות לערוך השוואות בין הבנקים השונים ולקבל את המשכנתא המשתלמת ביותר.
בבנק ישראל ימקדו זרקור גם בדוח שכתבה מיכל הלפרין הממונה על התחרות בנושא התחרות בין הבנקים למשכנתאות. בחודש שעבר בוועדת הכלכלה בראשות ח”כ יעקב מרגי אמרה הלפרין כי “ישנה תדמית שקיימת תחרות בשוק המשכנתאות, אבל בפועל מדובר בשוק ריכוזי בו יש שלושה בנקים שמחזיקים 75% מהשוק. יתר על כן, גילינו שהשוואת ההצעות בין הבנקים היא לא ריאלית עבור הלקוחות, בנק אחד מעניק הצעות בסניף בלבד ואחר מאפשר גם באתר, וכל בנק מציע מסלולים אחרים לגמרי, מה שגורם ללקוח להשוות בין תפוזים לתפוחים ומקשה עליהם לקבל הצעות מתחרות.
“הבעיה המרכזית היא”, הדגישה הלפרין, “שבעסקה הגדולה של חייהם, יותר מ-55% מהלקוחות מסתפקים בהצעה אחת בלבד כי קשה להם מול התסבוכת של הבנקים. על כן, הלקוחות זקוקים למנגנון קל שיאפשר להם להשוות בין הבנקים השונים. אנחנו מציעים מערכת שבה ניתן להקליד את הנתונים שלך ולקבל הצעות מכלל הבנקים שיאפשרו להשוות בין תפוחים לתפוחים. כמו כן, צריך לייצר מוצרי סל פשוטים שיקלו על ההשוואה. אנחנו יכולים אמנם לרכז את המידע במקום אחד, אבל נדרשת גם שקיפות ולכן על הבנקים להציע פרואקטיבית ללקוחות הצעות על בסיס שווה, שיאפשרו להם לבצע השוואה קלה”.
תומר ורון מסביר ב-TheMarker, כי ניתוח של דו”חות הבנקים ונתונים שמפרסם בנק ישראל מגלה כאמור כי הבנקים הגדילו את המרווחים והצליחו כנראה להשאיר חלק מהירידה במחיר הכסף אצלם בכיס. ורון כותב זאת בנוגע לכלל שוק המשכנתאות. בכתבה הוא מוכיח כי רכיב הכסף שהבנקים מגייסים לצורך המשכנתאות זול יותר בהווה לעומת העבר, ולמרות זאת ההטבה לא מתגלגלת לציבור.
כך למשל מסביר ורון, כי חנות כלשהי רוכשת מוצר בסכום איקס ומוכרת אותו בסכום מסוים, כאשר החנות תרכוש את המוצר במחיר זול יותר לאורך זמן, ההטבה צריכה להתגלגל ללקוח. אולם בפועל, בבנקים, זה לא קרה, להיפך, הבנקים הרוויחו עוד יותר. על פי הדיווח, אם ב-2016 המרווח המצרפי של ארבעת הבנקים הגדולים – מזרחי טפחות, לאומי, פועלים ודיסקונט – היה כ-0.86%, ב-2020 הוא כבר הגיע ל-1.18%.
בנקודה זו, ורון – מחבר הספר ‘ככה לוקחים משכנתא’ – ממליץ בחום: “אל תתנו לשברירי האחוזים להטעות אתכם, תיק המשכנתאות של ארבעת הבנקים האלו נושק ל-400 מיליארד שקל ולכן כל 0.1% במרווח שקול לכמעט 400 מיליון שקל עלות עודפת שמתגלגלת על הציבור. אם למשל המרווח הבנקאי ב-2020 היה זהה למרווח של 2016 אזי הכנסות הבנקים היו נחתכות ביותר ממיליארד שקל. ומה היה קורה אם המרווח היה יורד?”
טענה נוספת שהוא מעלה מול הבנקים והפיקוח על הבנקים היא ההכנסות של הבנקים מעמלות פירעון מוקדם. לדבריו הכנסות אלו מוכרות בדו”חות הבנקים כהכנסות ריבית, ולכן לא ניתן לדעת כמה באמת הרוויחו הבנקים מהפריט הזה שהופך פעמים רבות את מחזור המשכנתא ללא רלוונטי ולא משתלם. כאשר בנק ישראל ידרוש מהבנקים לפרט באופן ברור ושקוף מה היו הכנסותיהם מעמלות הפירעון המוקדם, יהיה ניתן לטפל בגזירה הזו באופן המיטבי ביותר.
צעדים מול הבנקים
על פי דיווח של עירית אבישר ב’כלכליסט’, בימים אלה עושים בפיקוח על הבנקים השוואות בינלאומיות של המקובל בחו”ל, ובוחנים היבטים נוספים כמו השפעת הצעדים על המחירים ועל יציבות הבנקים. מבנק ישראל נמסר כי “יש שיח מתמשך בבנק ישראל לבחון ולגבש תהליכים תומכי תחרות בגזרת המשכנתאות. זאת לצד המשך הבחינה של הנתונים וההתפתחויות בשוק מקרוב, על בסיס הדיווח של הבנקים לפיקוח על נתוני המשכנתאות הפרטניים”.
במקביל ובצעד חריג איים הנגיד כי ישקול להפעיל נגד הבנקים צעדים אם לא יפחיתו את המחיר, וכן הורה להעביר לבנק ישראל את כל הצעות המחיר שהם נותנים. לאחר האיום נרשמה ירידה, אך מבחינת בנק ישראל היא כלל לא מספקת: “אנחנו לא מרוצים עדיין ממה שרואים, למרות שחלה התקדמות מסוימת. אנחנו בתהליך בשלב מתקדם של קבלת הנתונים וניתוחם. במקביל אנו חושבים על צעדים נוספים, שיעזרו לצרכנים וללווים בשוק זה”, כך אמר נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון במסיבת עיתונאים שעסקה בנושא.
השאלה כעת האם להמתין ‘על הגדר’ או לקחת/למחזר משכנתא אם ישנה הצעה טובה? מרבית הפרשנים בדעה שהדברים ייקחו עוד זמן. מדובר בתהליכים איטיים ולא בזבנג וגמרנו. מומלץ תמיד לערוך השוואות מול כמה בנקים ולבדוק היטב עם יועץ משכנתאות מומחה האם מהלך כזה או אחר משתלם או שבסופו של דבר אתם עלולים לשלם יותר.
