החדשות בירידה, המחירים בעליה: עליה מתונה בשוק הדיור

דירות חדשות | צילום אילוסטרציה: משה שי, פלאש 90

שינוי במחירי שוק הדירות כלפי מעלה, אם כי באופן מתון. מהשוואת מחירי העסקאות (כולל דירות חדשות ויד שנייה) שבוצעו בחודשים מאי-יוני 2020, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל-מאי 2020, נמצא, כי מחירי הדירות עלו ב-0.4 אחוז. בלמ”ס מציינים כי הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. בדיווח הקודם נרשמה ירידה של 0.8% במדד הדירות.

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי: מאי-יוני 2020, לעומת מאי-יוני 2019, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.9%. מהתרשים המציג את אחוז השינוי השנתי במדד מחירי הדירות בעשור האחרון ניתן לראות, כי חלה התמתנות בקצב עליית המחירים ביחס לתחילת העשור עד כדי ירידות מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2018. התקופה האחרונה (החל מהרבעון הראשון של שנת 2019) מתאפיינת בעליית מחירים שנתית מתונה של עד 5 אחוזים וירידה של קרוב לאחוז החל ממרץ האחרון.

בפילוח לפי מחוזות נמצאו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (.0.3%-), צפון (0.4%-), חיפה (0.1%-). לעומתם נרשמו עליות במחוזות הבאים: מרכז (1.5%), תל אביב (0.5%) ודרום (0.1%). ואילו מפילוח העסקאות לעומת התקופה המקבילה אשתקד עולה בשני מחוזות בלבד נרשמו ירידות מחירים שנתיות: במחוז חיפה (1.6%-) ובמחוז צפון (0.4-). זינוק מחירים מטאורי כמעט נרשם במחוז תל-אביב (3.9%), ואילו יתרת המחוזות רשמו עליות מתונות יחסית.

ירידה במחירי הדירות החדשות

בלמ”ס מודים כי כאשר נמדדים המחירים ביחס לעסקאות חדשות בלבד ובצירוף עסקאות התוכנית הממשלתית ‘מחיר למשתכן’, נמצא כי מחירי הדירות החדשות דווקא ירדו ב-2.0%. בדוח מציון במפורש כי “לשיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית יש מתאם שלילי עם מדד מחירי דירות חדשות”. לעומת התקופה המקבילה אשתקד מחירי הדירות החדשות ירדו באחוז גבוה עוד יותר 2.9%.

כאשר נמדדים מחירי העסקאות הממוצעים ברבעון השני של שנת 2020 לעומת אותו הרבעון אשתקד נמצא זינוק במחירים במספר ערים: חולון (7.3%), ירושלים (7.2%) ורמת גן (6.3%), לעומת ירידה משמעותית  במחירי העסקאות הממוצעים בערים אחרות: אשקלון (4.9%) ונתניה (3.7%).

אתמול (א’) פרסמו ד”ר גיל מיכאל בפמן, הכלכלן הראשי של לאומי יחד עם דודי רזניק, אסטרטג ריביות בלאומי שוקי הון את סקירתם השבועית של התפתחויות מקרו כלכליות ושוקי הריביות והאג”ח: “מהשוואת מחירי העסקאות בדירות שבוצעו בחודשים מאי-יוני 2020, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל-מאי 2020, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.4%. המחירים עלו בכ-1.9% בשנה האחרונה, כלומר שגם בתקופת הקורונה מחירי הדירות המשיכו ועלו, אם כי בקצב מתון במעט מזה שנרשם בחודשים קודמים. ברמה החודשית, מחירי הדירות החדשות ירדו בכ-2% וזאת למרות המשך ירידת המשקל של עסקאות ‘מחיר למשתכן'”.

ביקוש לדירות בסיסיות וזולות

סקר נוסף המתפרסם מטעם הלמ”ס עוסק בכמות המבוקשת של דירות חדשות. על סמך סקר הדירות החודשי של הלמ”ס, נמצא כי מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש יוני 2020 הוא כ-3,660 דירות חדשות. תמונה דומה עולה מנתוני רשות המיסים כ-3,740 עסקאות נדל”ן של מכירת דירות חדשות שדווחו בחודש זה. בלמ”ס מציינים בהדגשה, כי מדובר בנתונים ארעיים, ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן. העדכונים נובעים מדיווחים המתקבלים באיחור שאת חלקם קשה להעריך מראש.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות לחודש יוני מורכבת מ-80.4% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב (3,660 דירות), ומ-19.6% דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן (890 דירות). בחודש זה, כ-25.3% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, 22.1% במחוז הדרום, 19.9% במחוז תל אביב, 10.8% במחוז חיפה, 10.4%  במחוז הצפון  וכ-8.1% בלבד במחוז ירושלים.

כ-25.4% מסך הדירות שנמכרו היו במחוז הדרום, כ-60% מהן נמכרו בערים שדרות ונתיבות. כ-23.1% מסך הדירות שנמכרו היו במחוז המרכז, כ-62% מהן נמכרו בערים רמלה, שוהם, נתניה, רעננה וראשון לציון. בנוסף על כך, כ-23.0% מהדירות שאינן למכירה נבנו למטרת השכרה, מתוכן כ-85.9% בעיר תל אביב-יפו.

מניתוח שוק הדיור של אריק מירובסקי ב’גלובס’ עולה כי הנתונים מחזקים את המגמה שרוב הרוכשים מחפשים נכסים בסיסיים וזולים, כך שככל שמחירי הדירות גבוהים יותר – בעליהן יתקשו למכור אותן.

ביזנעס