הקרקע משתלמת: מדוע 2025 היא השנה להשקיע בקרקע

בשוק הנדל"ן הישראלי מתקיימת בשנים האחרונות תנופה שלא נראתה כמותה בעבר. המחירים אמנם מטפסים, אבל במקביל, מבינים משקיעים רבים שהנכס המשמעותי ביותר – והמפוספס לעיתים תכופות – הוא דווקא הקרקע. בניגוד לשוק הדירות, שמחיריהן מרקיעים שחקים ודורשים הון עצמי גבוה במיוחד, השקעה בקרקע מאפשרת כניסה נוחה יותר לעולם הנדל"ן, לצד פוטנציאל רווח משמעותי לטווח הבינוני והארוך. במאמר הבא נסקור את ההתפתחויות והסיבות שהופכות את שנת 2025 למועד אידיאלי להשקעה בקרקע, נלמד מה המשמעות של הפשרת קרקעות בישראל, ונבין אילו צעדים כדאי לעשות כדי למקסם את התשואה שלכם.

עליית מחירי הדירות ופתרונות אלטרנטיביים

אחת הסיבות שבגללן משקיעים רבים מפנים את מבטם לקרקעות להשקעה היא המציאות שבה מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות, גם בעידן של ריביות גבוהות יותר על המשכנתאות. הביקוש העצום לדיור, יחד עם ההיצע המוגבל של דירות חדשות – בעיקר באזורים המבוקשים במרכז הארץ ובערים גדולות – יוצר מצב שבו רבים מוצאים את עצמם מתקשים למצוא דירה למגורים או להשקעה.

כתוצאה מכך, גם משקיעים ותיקים וגם כאלה שרק נכנסים לעולם הנדל"ן מתחילים לחפש פתרונות יצירתיים יותר. מרגע שנחשפים לרעיון של השקעה בקרקע חקלאית או קרקע המאושרת לבנייה, מגלים שלעיתים מדובר בעסקה משתלמת יותר, עם פוטנציאל עליית ערך גדול מאוד.

הפשרת קרקעות: מנוע צמיחה מרכזי

לצד הקשיים בשוק הדירות, הרשויות בישראל ממשיכות לקדם תוכניות מתאר ארציות ומקומיות שנועדו לשחרר שטחים חקלאיים לבנייה. תהליך זה, המוכר בשם "הפשרת קרקעות", עשוי להימשך זמן מה, אך כאשר הוא מושלם – ערכה של הקרקע עולה בצורה דרמטית.

1. שלבים מקדמיים: בשלב ראשון, הקרקע עדיין מוגדרת כחקלאית, אך כבר קיימות תוכניות לשינוי ייעוד. מחירה אז עדיין נמוך יחסית.
2. אישור סופי: לאחר אישור בוועדות המקומיות והמחוזיות, הקרקע הופכת לקרקע לבנייה. בשלב זה ישנה עלייה משמעותית במחיר – לעיתים אף מכפילה את הערך.
3. בנייה בפועל: משקיעים יכולים לבחור אם למכור את הקרקע ברווח מיידי, או להמשיך לבנות (בכוחות עצמם או בשיתוף עם קבלן/יזם) וליהנות מתשואה גבוהה עוד יותר.

כך, עבור מי שיש לו מספיק סבלנות והון התחלתי שאינו גבוה כמו ברכישת דירה, יכולת הרווח עשויה להיות גבוהה ביותר.

למה דווקא 2025?

שנת 2025 מביאה איתה כמה מגמות ברורות בשוק הנדל"ן:

• מחסור גובר בקרקעות פרטיות: רוב הקרקעות בישראל בבעלות המדינה (רשות מקרקעי ישראל). המשמעות היא שהקרקע הפרטית הנמצאת בשוק מצומצמת, וככל שהזמן חולף – היא הופכת יקרה ונדירה יותר.
• צורך בתוכניות פיתוח רחבות היקף: במדינה בה הביקוש לדיור ולתעסוקה רק עולה, לא ניתן להסתפק עוד בתהליכים איטיים של בנייה. הרשויות מפשירות עוד ועוד אדמות כדי לענות על הצורך הגדול. הדבר מוביל להזדמנויות חדשות עבור משקיעים שמזהים מוקדם קרקעות שיופשרו תוך שנים אחדות.
• ריביות גבוהות לא בולמות את הביקוש: בשונה מהציפייה המוקדמת, הריביות העולות לא הצליחו לעצור את התשוקה הישראלית לנדל"ן. עם זאת, הן בהחלט מייצרות קושי במימון דירות יקרות – מה שדוחף משקיעים לגוון את ההשקעות שלהם בקרקעות, שהמימון עליהן מעט שונה ולעיתים נגיש יותר.

השקעה בקרקע למול דירה: מה עדיף?

לא כל אפיק השקעה מתאים לכל משקיע, אבל הנה כמה הבדלים חשובים שניתן להצביע עליהם:

1. הון התחלתי: רכישת דירה מחייבת בדר"כ הון עצמי של מאות אלפי שקלים לפחות, בעוד אפשר לרכוש קרקע במחירים נמוכים יותר (תלוי מאוד במיקום, בייעוד ובהתקדמות תהליכי האישור).
2. טווח ההשקעה: דירה מניבה הכנסה משכירות באופן מיידי (כל עוד היא מושכרת), ואילו בקרקע ייתכן שתיאלצו לחכות כמה שנים עד שתוכלו לבנות או למכור ברווח. מצד שני, שיעורי הרווח עשויים להיות גבוהים יותר, אם תזמנו נכון את העסקה.
3. סיכון מול סיכוי: השקעה בקרקע עשויה להיות מסוכנת אם אינכם מוודאים את סטטוס התכנון או את נכונות המידע התכנוני. לעומת זאת, כשרוכשים דירה, הסיכון העיקרי נוגע לתנודתיות בשוק וליכולת למצוא שוכרים.

בדיקות חיוניות לפני רכישת קרקע

1. מצב רישום: בדקו בטאבו או אצל רשות מקרקעי ישראל שהקרקע אכן רשומה כראוי על שם המוכר, ושאין עיקולים או משכנתאות נסתרות.
2. בדיקה תכנונית: וודאו איזה ייעוד יש לקרקע כרגע, ומהן התוכניות העתידיות (תב"ע, תוכנית מחוזית או ארצית).
3. ייעוץ שמאי: שמאי מקרקעין מנוסה יכול לתת אומדן ריאלי לשווי הקרקע כיום, ולנסות לאמוד את שיעורי הרווח אם התוכניות יאושרו.
4. ליווי משפטי: עורך דין המתמחה בנדל"ן יעזור לכם לערוך חוזה מכר בטוח וימנע הפתעות לא נעימות בהמשך.

טכנולוגיה וכלים חדשים באיתור הקרקע

פעם, איתור קרקעות נחשב תהליך מורכב שדרש נסיעות, שיחות עם מומחים מקומיים ולימוד מקיף של ארכיוני הוועדות השונות. כיום, ניתן למצוא מגוון מערכות מידע גיאוגרפיות (GIS) המספקות מידע על ייעודי קרקע, תוכניות מתאר בתוקף, רמות הביקוש באזור ועוד. חברות נדל"ן מתקדמות עושות שימוש בכלים אלו כדי לזהות מוקדי השקעה חמים עוד לפני שאלו נחשפים לציבור הרחב.

הדבר מאפשר ללקוחות לקבל הזדמנויות אטרקטיביות בזמן הנכון, וליהנות מעלויות נמוכות לפני שהציבור הרחב מגלה את פוטנציאל ההפשרה.

התפקיד של גורם מלווה בשוק הנדל"ן

בדומה לתחומים אחרים, גם בתחום ההשקעה בקרקע קיים יתרון עצום לעבודה עם חברות או משרדים המתמחים בשיווק ואיתור קרקעות. חברה מנוסה תחזיק בקשרים עם גופי תכנון ועורכי דין, תדאג להסדיר עבורכם את כל הבדיקות ותשקף תמונה מקיפה בנוגע למיקום, לסיכויים ולהיתכנות העסקה.

בין השיקולים המרכזיים לבחירת גורם מלווה: מוניטין מוכח, המלצות מלקוחות, ראייה אסטרטגית ארוכת טווח והיכרות מעמיקה עם עולם הנדל"ן הישראלי.

בשלב מתקדם זה של הכתבה, כדאי להוסיף כי אחת האפשרויות הראויות לבחינה עבור מי שמחפש קרקע להשקעה נמצאת לרוב אצל חברות שכבר טיפלו בעבר בתהליכי הפשרה דומים, מכירות את נוהלי הוועדות והן בעלות קשרים מול הגורמים הרלוונטיים. אלו עשויות לספק לכם הצעות משתלמות גם בתקופות בהן השוק רוחש וזז במהירות.

א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן: הדרך הבטוחה להיכנס לעולם ההשקעה בקרקעות

בעולם מורכב כמו עולם הקרקעות, לשחקנים בעלי ניסיון ומומחיות יש משקל רב . א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן  היא חברה מובילה בתחום, המלווה משקיעים מהמגזרים השונים בכל שלב התהליך.

החברה מתמקדת באיתור ופיתוח קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, תוך הקפדה על בדיקות מקדימות יסודיות. העבודה מתבצעת בשיתוף שמאי מקרקעין, עורכי דין וסוללת אנשי מקצוע, שכל תפקידם להבטיח שהמשקיעים נכנסים לעסקה עם סיכון מינימלי ותשואה מקסימלית בטווח הארוך. בין אם תרצו להחזיק בקרקע לטווח ארוך וליהנות מעליית הערך, או למכור לאחר אישור התוכנית – הליווי המקצועי יסייע לכם להבין את מפת האפשרויות ולבחור את הנתיב הנכון לכם.

מבט לעתיד: תכנון נכון מוביל לרווח משמעותי

השקעה בקרקע דורשת אורך רוח, תכנון ונכונות לבצע בדיקות מעמיקות. אולם, עבור אלו שמצליחים לזהות את המגמות בשוק ולבחור את המיקום האידיאלי, הפירות עשויים להיות מרשימים במיוחד. במיוחד בשנת 2025, כשהביקוש לדיור ולפרויקטים חדשים אינו פוסק, קרקעות הן משאב שחסרונו מורגש היטב.

אם פעם אפשרות רכישת הקרקע נתפסה כ"נחלת מקצוענים בלבד", היום הרבה יותר משקיעים מבינים שדווקא בחלקה קטנה טמון סיכוי לתשואה גבוהה מאוד – בתנאי שההחלטות מתקבלות בתבונה ובזמן. לכן, למרות המורכבות והצורך בליווי מקצועי, אל תחששו לבחון השקעות בקרקע. בדקו היטב, השקיעו את מירב האנרגיה והזמן בלמידה מקדימה, ועבדו יחד עם גורמים שמכירים את השוק לעומקו.

בשורה התחתונה, הקרקע נותרה התחום הפחות רווי ולא פעם הרווחי ביותר בענף הנדל"ן הישראלי – והיא תמשיך להיות כזו כל עוד ההיצע מוגבל והביקוש רק נוסק מעלה.