הדיירים נדהמו לגלות: העו"ד שייצגה אותם שיתפה פעולה עם היזם

תלונותיה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כנגד עו"ד רוית סיני ועו"ד אבי ביטאו בשל התנהלותם כעורכי הדין של דיירים בהתחדשות עירונית, התקבלו בוועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, וזו החליטה להעמידם לדין משמעתי ולהגיש נגדם קובלנות.

התלונות הוגשו על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לאחר שבדקה ומצאה כי מקרים אלה מחייבים בירור על ידי ועדת האתיקה הארצית, וזאת במסגרת מעקב שוטף של הרשות אודות הפעילות בשוק ומידע שהיא מקבלת באמצעות המינהלות העירוניות המופעלות על ידה בכ-50 רשויות מקומיות, וכן באמצעות הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית, עו"ד תמר עדיאל זכאי.

לאחר בחינת התלונות שהוגשו, החליטה ועדת האתיקה הארצית להעמיד את עו"ד רוית סיני לדין משמעתי בגין ניגוד אינטרסים, פגיעה בכבוד מקצוע עריכת הדין והתנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין, ואת עו"ד אבי ביטאו בגין הפרת חובת עורך דין כלפי הלקוח וכלפי בית המשפט, ניגוד עניינים, התנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין ופגיעה בכבוד מקצוע עריכת הדין. 

כתב הקובלנה שהוגש כנגד עו"ד רוית סיני כולל שני אישומים, כאשר הראשון מביניהם עניינו מקרה בו פעלה לקידום פרויקט כמארגנת של היזם מצד אחד, ובה בעת - כמייצגת את דיירי הבניין מצד שני. במסגרת זאת בחרה בעצמה את נציגות הדיירים, החתימה את בעלי הדירות על הסכם המחייב אותם לחתום עם יזם אותו היא בחרה עבורם ולשלם לה באופן אישי קנס בגובה 20,000 ₪ ככל שיפרו את ההסכם. על בסיס הסכם זה, עו"ד סיני אף תבעה את אחת מדיירות הבניין שסירבה לחתום על החוזה עם היזם, תביעה שנמחקה לאחר שהדיירת קיבלה על עצמה לחתום, בעל כורחה.

האישום השני עניינו פנייה שביצעה עו"ד סיני ליזם בהצעה לשיתוף פעולה, טרם הדיירים בחרו בה לייצגם. בשיחה עם היזם ציינה עו"ד סיני מפורשות כי שיטת הפעולה שלה היא להחתים את הדיירים מראש על כתב הסכמה, לפיו אם לא יחתמו על ההסכם עם היזם, היא רשאית לתבוע אותם. עו"ד סיני הדגישה בפני היזם כי תגרום לכך שבעלי הדירות יחתמו אתו באופן בלעדי, ללא קיום הליך תחרותי מול יזמים אחרים, וזאת בניגוד מובהק לטובת בעלי הדירות אותם היא אמורה לייצג. 

כתב הקובלנה נגד עו"ד אבי ביטאו הוגש בעקבות תלונה שהוגשה לממונה על פניות הדיירים הפועלת ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולפיה דיירת הוחתמה על חוזה פינוי בינוי, מבלי שהבינה מהי מהות המסמך עליו היא חותמת. במהלך הבירור עם הממונה על פניות הדיירים טען עו"ד ביטאו שהוא מייצג כדין את דיירי הבניין, כולל את אותה מתלוננת, אך נמנע מלהציג ייפוי כוח כלשהו מטעם הדיירים. חמור מכך, לאחר החלטת הממונה לפיה החוזה עם היזם עליו החתים עו"ד ביטאו את המתלוננת בטל, פנה עו"ד ביטאו ורשם הערת אזהרה על דירת המתלוננת לטובת היזם.

התלונות הוגשו במסגרת מאמציה של הרשות הממשלתית לאתר ולפעול למניעת התנהלות פוגענית של עורכי דין במיזמי התחדשות עירונית. בכלל זה, הרשות פרסמה המלצות לבעלי הדירות לעניין בחירת עורך הדין שילווה אותם בפרויקט התחדשות עירונית, לרבות המלצה לבחור עורך דין בעצמם ושלא בהמלצת מארגן דיירים או יזם. כן פרסמה הרשות נוסח הסכם מומלץ להתקשרות עם עורך הדין הנבחר. 

בנוסף, הרשות מנחה את המינהלות העירוניות להביא מידע זה בפני הדיירים, כמו גם לסייע באיתור ומניעה של תופעות פסולות הפוגעות בזכויות הדיירים, כאשר הרשות הממשלתית מייחסת חשיבות רבה לייצוג בעלי דירות על ידי עורכי דין מקצועיים ומיומנים, אשר ישמרו על זכויותיהם בעסקאות מורכבות אלה. 

יצוין כי בשלב זה מדובר רק על הגשת קובלנות, אשר דיון בהן יערך בעתיד הקרוב. עד למועד מתן פסק הדין עומדת לעורכי הדין חזקת החפות.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אמר: "עורכי דין הם גורמי מפתח לקידום עסקת התחדשות עירונית מוצלחת, ולא פעם הינם בעלי המקצוע הראשונים שפוגשים בעלי הדירות בתהליך. מוטלת עליהם האחריות לשמור על זכויות בעלי הדירות, לקוחותיהם, ולפעול על מנת להשיג עבורם עסקה כדאית ובטוחה. מהכרותינו את השוק, אנו יודעים כי רובו מסתייע בעורכי דין מקצועיים ובעלי מומחיות בתחום, שעושים עבודתם נאמנה לטובת בעלי הדירות. במקרים חריגים, אנו נתקלים בעורכי דין שמועלים בחובתם כלפי בעלי הדירות ופוגעים באמון שניתן בהם.

מקרים חמורים אלה מזיקים לא רק לנפגעים הישירים מהם, אלא גם לשמם הטוב של עורכי הדין המניעים בשגרה תהליכים אלו באופן מקצועי ובנאמנות. ככל ונאתר מקרים כאלו, נמשיך לפעול כדי למגרם לטובת היציבות והביטחון בפעילות בשוק. אנו ממליצים לכל בעל דירה לפנות למינהלות העירוניות ממש בתחילת הדרך, עוד בטרם חתימה על כל מסמך או הסכם עם בעלי המקצוע השונים, לשם קבלת ליווי וייעוץ שיעזרו להם לקדם את הפרויקט בהצלחה ובביטחון".