האיש שפתר את תעלומת המגרש במרכז, נדהם מהקשישה

במשך עשרות שנים לטשו יזמי נדל"ן רבים את עיניהם לעבר מגרש בשטח של 808 מ"ר במרכז פתח תקווה, וניסו לאתר את בעליו. המגרש, שעליו משתרע כיום מגרש חניה רחב ממדים של העירייה, הוא בעל זכויות פיתוח מלאות, וניתן להקים עליו בניין רב קומות למטרת מגורים, ברווח של עשרות מיליוני שקלים ליזם ואף יותר. אך כל מאמצי היזמים עלו בתוהו – ואיש לא הצליח לאתר בעלי הקרקע – ולשכנעם למכור אותה לשם פיתוחה.

התעלומה נפתרה לאחרונה, כאשר בעליה של חברת השקעות נדל"ן פנה לעו"ד עוז שושן, המתמחה באיתור בעלים היסטוריים של נכסים, כדי שיאתר עבורו את הבעלים וינהל עימו משא ומתן לרכישת הקרקע.

לאחר כחצי שנה של חקירה היסטורית מורכבת, שכללה מחקר גנאלוגי ושימוש בכלים ייחודיים שחלקם חסויים, גילה עו"ד שושן שהבעלים של המגרש הינה קשישה בת 97, בת לאחת מהמשפחות הידועות ביותר בכלכלה הישראלית, ודודתו של אחד מהאנשים המשפיעים ביותר במשק הישראלי בעשורים האחרונים.

בנוסף גילה כי על המגרש רובץ חוב בן מיליוני שקלים למס רכוש, הואיל ולמרות ביטולו של מס רכוש בשנת 2000 קיימים עדיין חובות עבר בני גבייה, בהיקף של מאות מיליוני ש"ח.

לדברי עוה"ד, ישנם בעלי קרקעות אשר נוהגים שלא לעדכן את שמם ומספרי הזיהוי שלהם במרשמי המקרקעין, בתקווה לחמוק או לדחות את מתשלום חובם למס רכוש. לדבריו, חובות אלה מצטברים לעיתים למיליוני שקלים בשל הצמדות, ריביות וקנסות עצומים שמטילה רשות המסים. בעלי נכסים אלה נוטלים בעצם הסתרת זהותם, סיכון לא מבוטל, שכן חוב למס רכוש מהווה חוב ראשון על הקרקע, וככזה הוא מעולם לא נמחק, אלא רק צובר ריביות ופיגורים, עד להסדרת החוב לא יכולים בעלי הקרקעות לבנות עליה, למכור אותה, להעביר בעלות, לקבל משכנתא, לבצע הליכי תכנון ובנייה ולהסדיר ירושות בטאבו.

לדבריו, בעל הנכס מסתכן גם בכך שהמדינה תנקוט נגדו צעדים מכוח פקודת המסים (גביה) ואף יתרה מכך תתפוס חזקה על הקרקע, כאשר גובה המס יעלה על שווי המקרקעין – וכך הוא עלול לאבד רכוש בשווי עשרות מיליוני שקלים אם לא יותר. הפתרון הוא לנהל משא ומתן מול רשויות המס, ולהגיע להסדר ליישוב החוב, תוך הפחתה משמעותית של הסכום. הפחתה זו, שמתמקדת על פי רוב בצמצום עד מחיקת ריבית הפיגורים העצומה שצבר החוב, ניתנת משום שלרשות המסים יש אינטרס לעודד את גביית המס שבוטל.

לאחר שעוה"ד איתר את בעלת הקרקע, עמדה בפניו משימה לא פשוטה – לנהל עימה מו"מ על מכירת הקרקע, תוך פתרון בעיית חוב המיליונים לרשויות המס. אלא שאז נתקל בחומה בצורה. בעלת המגרש, מסרה לו, באמצעות מתווכים, כי היא לא מעוניינת לשוחח עמו, לא מעוניינת למכור את המגרש ולא להסדיר את החוב, ובכלל, אין היא מעוניינת לעשות שום פעולה הקשורה לאותו מגרש.

לשאלתו – האם היא מודעת לכך שבשטח פועל כיום מגרש חנייה שהקימה עיריית פתח תקווה (בהתאם לנוהל מגרשים לא מנוצלים), השיבו לו שלוחיה, כי בעלת המגרש בהחלט מודעת לכך. גם הצעתו של עו"ד שושן לקשר את הקשישה עם יזמי נדל"ן, כדי שיבנו על השטח כ-60 דירות, ויכסו את חוב המס, נתקלה בסירוב מוחלט.

וכך, כשמחירי הנדל"ן מאמירים ודירה עבור זוגות צעירים היא בגדר חלום רחוק, עומד לו מגרש מיותם בפתח תקווה, מגרש השווה עשרות מיליוני שקלים, שכעת עושה בו עיריית פתח תקווה שימוש למטרות חניה, אך ייתכן ותחליט להפקיע אותו בקרוב, ולהקים בו מבנה לתועלת הציבור.

לדברי עו"ד שושן, קיימים מגרשים מיותמים רבים שכאלה – שבעליהם אינם ידועים מאחר שהם מסתתרים מרשויות המס. "כשהמדינה לא פועלת לאיתורם, ואינה מנסה בפועל לגבות מהם את חוב המס הכבד שעומד נגדם באופן אקטיבי", תוהה עו"ד שושן, "מה האינטרס של הבעלים לקדם את מכירת המגרש לטובת הורדת מחירי הדיור באזור?".