דירה למכירה | אילוסטרציה, צילום: קובי גדעון, פלאש 90

משרד המשפטים מפרסם להערות הציבור את תזכיר החוק לביטול הצורך ברישיון לעבודת מתווך נדל"ן.

הצורך ברישיון לעסוק בתחום הנדל"ני נולד אך לפני 23 שנה בשנת 1996 ולהלן נספר מדוע ולמה הגיע חוק זה לעולם. ביטול החוק כלול בהחלטת ממשלה מלפני 5 שנים שעניינה 'הפחתת הנטל הרגולטורי'.

במסגרת התהליך להכנת החוק, נבחנו כל אחד מתפקידי המתווך במקרקעין: הפגשה, מסירת מידע וסיוע בניהול המשא ומתן, תוארו הסיכונים הנובעים מכל אחד מאלו ובהתאם להם – ההצדקה לרישוי. לאחר מכן הפיק משרד המשפטים דו"ח מפורט.

הדו"ח מנתח אחד לאחד את תהליכי העבודה של המתווך. מניתוח המפגש שעורך המתווך עולה כי "לא קיים סיכון ממשי מתפקיד זה. מדובר בשלב ראשוני בלבד של התהליך. הסיכון הקיים הוא שמתווך שאינו מקצועי דיו לא יביא להתאמה מיטבית בין צרכי הקונה לצרכי המוכר, אך מלבד אובדן של זמן לא מדובר בסיכון משמעותי ללקוח".

השלב השני בעבודתו של המתווך הוא מסירת מידע. כאן מסביר הדו"ח – ובעקבותיו נכתב תזכיר הצעת החוק – שכל חוק הרישוי בנדלן נולד בשנות ה-90 כתוצאה מגלי העלייה מברה"מ, אשר יצרו תלות גבוהה של אוכלוסייה שאינה מצויה בשפה, בתרבות ובדין הישראלי. מה גם שמדובר בטרום עידן האינטרנט, אז היה למתווך משקל רב במסירת מידע פורמלי ולא פורמלי על הנכס וסביבתו וקונים נזקקו לשירותיו של מתווך כדי לקבל מידע זה. לכן, ברור כי הסיכון הנובע ממסירת מידע לא מדויק היה משמעותי ועשוי בקלות היה להוביל להטעיה בעסקה או להובלת לקוח לחתום על חוזה לרכישת דירה שבפועל אינה מתאימה לצרכיו ורצונותיו

"כיום אנו מצויים בעיצומה של מהפכה דיגיטלית שהביאה לכך שהמידע על שוק הנדל"ן נגיש מאוד במגוון פלטפורמות דיגיטליות – ממשלתיות ופרטיות. פלטפורמות אלה מבקשות לספק שירותים שעשויים לייתר או לצמצם את הצורך בתיווך. כך למשל, מידע על מצבו התכנוני או המשפטי של הנכס ניתן להשיג באופן מקוון באתר לרישום והסדר מקרקעין (טאבו), במרכז למיפוי ישראל ובמקרים רבים גם ברשויות המקומיות. מידע על סביבת הנכס (למשל, מצב תחבורתי, מעמד סוציו אקונומי, חינוך, הגנת הסביבה וכיו"ב) ניתן להשיג הן באתרים רשמיים של המדינה והן באתרים עסקיים אשר בונים מיפוי על פי פילוחים שונים ושאילתות מתוחכמות. פלטפורמות חשובות נוספות בהקשר זה הן הרשתות החברתיות אשר מאפשרות להשיג מידע בלתי פורמלי על סביבת הנכס. במילים אחרות, קיימים היום אמצעיים נוספים להשגת מידע רלוונטי, מלבד מתווך. שינויים אלו שצמצמו את פערי המידע שהיו קיימים בין מתווכים ללקוחותיהם, צמצמו כתוצאה מכך את משקלו של המתווך כגורם שעלול להביא לסיכון ללקוח בעסקת נדל"ן".

סיבה נוספת לביטול הדוח טמונה בעצם העובדה שעסקת מקרקעין נחתמת על ידי עורך דין שעבד קשה לקבל את הרישיון שלו לעסוק בעריכת דין והוא גם התמחה בדיני מקרקעין כך שבעצם "קיים גורם נוסף בעסקה שהכשרתו ומומחיותו מצמצמות משמעותית את הסיכון ללקוח אף במידה והמתווך התרשל בתפקידו". כדברי הדוח.

יתר על כן, המוכר חייב לגלות לקונה קיומם של ליקויים בנכס. בדומה לשינוי המגמה בעולם, גם בישראל בשנים האחרונות הולכת ומשתנה הגישה בפסיקה מ"ייזהר הקונה" ל"יישמר המוכר", המוכר חשוף לתביעות במידה ויתגלה כי הסתיר פרטים חשובים על הנכס, בכך יורד עול נוסף מהמתווך.

גם בנקודה של הסיוע במשא ומתן בין הקונה למוכר טוען הדוח כי  אמנם סיוע בניהול משא ומתן המתבצע ברמה נמוכה ובהעדר ידע משפטי מתאים עשוי להוביל להכשלת העסקה או להיעדר בדיקות נדרשות. עם זאת, היות ויש עורך דין ברוב המוחלט של העסקאות, לא מצא הדוח כי קיים בתפקיד זה של המתווך סיכון המצדיק רישוי.

בסיכומו של הדו"ח, הגיעו הכותבים לכלל מסקנה כי הסיכון ממעורבותו של מתווך בעסקת מכר במקרקעין יד שניה או בעסקת שכירות אינו מצדיק הגבלת חופש העיסוק באמצעות רישיון. ההמלצה המרכזית שבדו"ח המסכם היא לבטל את משטר הרישוי החל על המתווכים, ובכלל זה את הבחינה בכניסה למקצוע ואת הדין המשמעתי החל על המתווכים.

מאידך אם הקונים והמוכרים צריכים הגנה מפני המתווך הרי שזו ככל עסקה אחרת שעליה שולטת 'הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן' הכפופה לשר הכלכלה. וכך נכתב בדו"ח: "הרשות להגנת הצרכן משמשת כזרוע אכיפה עצמאית ובעלת מומחיות בכל הנוגע לקשר שבין העוסק והצרכן. בנוסף, יש לרשות היכרות עם תחום המתווכים במקרקעין שכן כבר היום הרשות אמונה על אכיפת חלק מהוראותיו של החוק, ואליה מופנות תלונות על מתווכים שנטען כי עברו על הוראות חוק הגנת הצרכן, שחל גם הוא כמובן על פעולתם".

נציין, כי ביטול הצורך ברישיון לעסוק בנדל"ן לא יחול על "מתווכים במקרקעין אשר מבצעים פעולות בנכס פיננסי עבור לקוחותיהם". במשרד המשפטים מסבירים שהדבר נועד על מנת שלא לפגוע במאבק בהלבנת הון ובמימון טרור.

בדברי ההסבר נכתב, כי "עקב התגברות המאבק הבינלאומי בהלבנת הון, עבריינים פונים לשיטות מתוחכמות יותר להלבנת כספים ולשם כך, בין היתר, הם משתמשים בנותני שירותים מקצועיים, דוגמת מתווכים במקרקעין. במדינות שונות בעולם, מוכרת פרקטיקה של שימוש במתווכים במקרקעין על ידי מלביני הון, אשר מנצלים לרעה את המאפיינים של שוק הנדל"ן והמומחיות של בעלי מקצוע אלה בהתנהלות בשוק זה". לפיכך "ביטול חובת הרישוי המוצעת ביחס למתווכים במקרקעין עלול להגביר את הסיכון שנשקף מפעילות".

עוד הסבירו במשרד המשפטים שאחוז העוברים את בחינות המתווכים הלך וקטן עם השנים ובשנת 2018 הוא הגיע ל-60% מהנבחנים בלבד. השנה אחוז העוברים עמד על 41.71% בלבד מהנבחנים.

המהלך שנראה על פניו כנכון, לא עבר בשקט. מלשכת מתווכי הנדל"ן הארצית נמסר בתגובה: "לשכת המתווכים פועלת כבר שנים רבות בעבודה סיזיפית וקשה לשינוי תדמית הענף והעוסקים בו, במטרה להחדיר כללי אתיקה ויושרה ולהביא להתמקצעות העוסקים בענף. במשרד המשפטים החליטו, להביא לכך שכל עסקת נדל"ן תעשה על ידי גורמים לא מקצועיים ולא מפוקחים. המשמעות הקשה היא פגיעה בציבור הרחב, בכך שהחוק יעלה את יוקר הדיור לציבור בישראל, ובעיקר לאוכלוסייה החלשה יותר, והכל הכל בשם אובססיה של פקיד במשרד המשפטים. אנו בטוחים שנצליח לשכנע את שר המשפטים להוריד הצעה זו מסדר היום.

"מחלקת המחקר של לשכת המתווכים דוחה בתוקף את תמונת המצב המעוותת אשר הוצגה על ידי משרד המשפטים, בכל הנוגע לנעשה בעולם המערבי בהקשר לרגולציה בתחום התיווך. על פי מחלקת המחקר של לשכת המתווכים בעולם המערבי קיימת רגולציה ודרישה להגברת הרגולציה הן בארגון האירופי למקצועות הנדל"ן CEPI, וגם בארה"ב, המדינה עם ארגון המתווכים הגדול והמשפיע ביותר בעולם עם 1.3 מיליון חברים, יש לחלוטין רגולציה ממשלתית אשר עובדת עם הממשל המדינתי והארצי. ג'ו שניידר, חבר בהנהלת האיגוד האמריקאי ה-NAR, אמר כי ישראל לא מוכנה למהלך של ביטול רגולציה ושמהלך זה יפגע בצרכנים".

ביזנעס